Bewertung

Die Immobilitas GmbH bietet Ihnen das volle Spektrum der Immobilienbewertung an.

Wir bewerten private und kommerziell genutzte Immobilien aller Art und wenden dabei stets marktgerechte und anerkannte Bewertungsmethoden an.

Das Ziel einer jeden Bewertung ist die Eruierung des korrekten und zweckdienlichen Immobilienwertes. Der Immobilienbewerter muss jederzeit klar erkennen, mit welcher Bewertungsmethode der gewünschte Wert ermittelt werden kann. Die Wahl der richtigen Methode steht primär in Abhängigkeit der Immobilienart. Hier unterscheiden wir grundsätzlich zwischen Besitz- und Nutzobjekten.

Mit Thomas Grüninger verfügt die Immobilitas GmbH über einen anerkannten Immobilienbewerter mit eidgenössischem Fachausweis. Als Mitglied des SIV Schweizer Immobilienschätzer-Verband verpflichten wir uns der Einhaltung der Standesregeln SIV.

Thomas Grüninger, Immobilienschätzer mit eidg. Fachausweis
Mitglied im SIV Schweizer Immobilienschätzer-Verband

Folgende Immobilienarten bewerten wir für Sie:

Wohnobjekte (Einfamilienhaus, Stockwerkeigentum)
Mehrfamilienhäuser, Renditeobjekte
Gewerbe- und Geschäftsliegenschaften
gemischt genutzte Liegenschaften
Land (Bauland, Zusatzland)
Bewertung von Dienstbarkeiten (Baurecht, Wohnrecht, Nutzniessung)
Industrieobjekte, auf Anfrage
Bauprojekte, Abbruchobjekte, Nutzungspotenziale, Projektszenarische Bewertungen
Plausibilisierung von Drittgutachten
Mietwertschätzungen

Gründe für eine Immobilienbewertung:

Kauf einer Immobilie (Überprüfung des Kaufpreises)
Verkauf einer Immobilie (Ermittlung des Verkaufspreises)
Ehe-, familien- und erbrechtliche Fragestellungen
Finanzierung (für Belehnungsgrenze, Hypothek, Baukredit)
Steuerrechtliche Fragestellungen
Revisionsschätzungen
Grundlage für Behördenentscheide

Folgende anerkannte Bewertungsmethoden und Systeme wenden wir an:

Preisvergleichsmethoden

Hedonische Methode (Tool IMBAS von Fahrländer Partner AG), Methode basierend auf statistischen Auswertungen von Kaufpreisen. Die hedonische Bewertung ist eine kostengünstige Computerschätzung, welche sich vor allem für marktgängige Wohnobjekte wie Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen eignet. Für Renditeobjekte, Gewerbe- und Geschäftsliegenschaften, Land oder komplexere Wohnimmobilien ist diese Methode ungeeignet. Die hedonische Methode wird heutzutage vor allem auch von den Banken zur Bestimmung des Belehnungswertes eines Wohnobjektes angewendet. Da eine Wohnimmobilie mittels hedonischer Methode schnell und einfach zu bewerten ist und man über kein vertieftes Fachwissen im Bereich der Immobilienbewertung verfügen muss, wird diese Methode von den meisten Immobilienmaklern zur Bestimmung der Verkaufspreise angewendet. Trotz der vermeintlichen Einfachheit ist aber Vorsicht geboten, denn auch mittels hedonischer Methode benötigt es ein geschultes Auge ,“immer“ eine direkte Besichtigung vor Ort und ein fundiertes Fachwissen im Bereich der Immobilien. Die Immobilitas GmbH verfügt über das richtige Tool und die notwendige Erfahrung, um geeignete Objekte mittels dieser Methode seriös, rasch und kostengünstig zu bewerten.

Vergleichswertmethode, Bewertung von Besitzobjekten wie Land, Zusatzland etc. Für bauliche Objekte nicht geeignet.

Kennwertmethode, keine eigentliche Bewertungsmethode. Kann für approximative Zwecke angewendet werden.

Ertragsmethoden

Ertragswertmethode, Bewertung von Nutzobjekten mit unbefristeter Ertragsdauer

Barwertmethode, Bewertung von Nutzobjekten mit befristeter Ertragsdauer oder befristeter Nutzdauer

DCF Discounted Cashflow-Methode, Bewertung von Objekten mit unbefristeten oder befristeten, konstanten oder unregelmässigen Erträgen, z.B. Renditeobjekte

Residualwertmethode (Differenzwert), Bewertung von Szenarien, Projekten, Abbruchobjekten und Nutzungspotenzialen wie z.B. die Wertbestimmung einer Ausnützungsreserve oder einer Liegenschaft wo unternutzt bzw. schlecht genutzt ist. Die Residualwertmethode wird häufig auch von Investoren für die Ermittlung des absoluten Landwertes angewendet.

Sachwertmethode (Realwert, Substanzwert)

wir vertreten die Meinung, dass die Sachwertmethode weitestgehend nicht mehr geeignet ist für die Verkehrswertermittlung von marktgängigen Immobilien. Die Sachwertmethode liefert die Kosten einer Immobilie, nicht aber den Wert. Für die Bewertung von Luxusimmobilien oder bei Spezialobjekten, kann diese Methode vereinzelt noch seine Anwendung finden. Die Sachwertmethode wenden wir vor allem für die Berechnung der Reproduktionskosten einer Immobilie an. Die Reproduktionskosten werden benötigt für die Bestimmung der technischen Entwertung einer Liegenschaft.

Lageklassenmethode

Ersatzmethode bei der Bewertung von Land. Anwendung für die Berechnung der Heimfallentschädigung bei Baurechten.

Technische Entwertung

div. Tabellenmethoden nach SIV / SVIT SEK
lineare Methode
Finanzmathematische Methode, Rückstellungssaldo oder Rückstellungsmanko

MEV Multi-Element-Value

wir wenden das MEV System bei der Bewertung von Immobilien an. Das MEV System dient zur Analyse der Aufgabe und zur Gliederung der Immobilie in ihre einzelnen Bestandteile und Schätzungsobjekte. Eine Immobilie enthält in der Regel mehrere Objekte mit je mehreren Wertelementen.

Die Empfehlung der Swiss Valuation Standard (SVS) findet als Norm für die Bewertung von Renditeliegenschaften Anwendung. Grundsätzlich sind sämtliche Liegenschaften nach dem Prinzip „Highest and Best Use“ (inkl. Potenziale und/oder Alternativnutzungen) zu bewerten.

Honorare:

Hedonische Immobilienbewertung, Einfamilienhaus oder Stockwerkeigentum
Fr. 690.- zzgl. MwSt.*

*inkl. einer Besichtigung vor Ort / exkl. Kosten für die Bestellung von Planunterlagen, Bestellung von Grundbuchauszügen

Expertenbewertung (alle anderen Methoden), alle Immobilienarten

Landbewertung (Bauland, Zusatzland): nach Aufwand, CHF 190.-/h

Einfamilienhaus: CHF 1’250.- bis CHF 1’550.-
Stockwerkeigentum (Wohnung): CHF 1’200.- bis CHF 1’500.-
Luxus-Immobilie, Villa: nach Aufwand : CHF 190.-/h, mind. CHF 1’500.-

Mehrfamilienhaus bis 3 Wohnungen: CHF 1’600.-
Mehrfamilienhaus ab 4 bis 10 Wohnungen: CHF 1’950.-
Mehrfamilienhaus ab 11 Wohnungen: nach Aufwand, CHF 190.-/h, mind. CHF 1’950.-

Gewerbe- und Geschäftsliegenschaft: nach Aufwand, CHF 190.-/h, mind. CHF 1’950.-
gemischt genutzte Liegenschaft: nach Aufwand, CHF 190.-/h, mind. CHF 1’950.-

Projektszenarische Bewertung: nach Aufwand, CHF 220.-/h, mind. CHF 1’950.-

Bewertung von Dienstbarkeiten (Baurecht, Wohnrecht, Nutzniessung): nach Aufwand, CHF 190.-/h

Mietwert-Ermittlung für Immobilien aller Art: nach Aufwand, CHF 190.-/h

Bei der Expertenbewertung erhalten Sie ein mehrseitiges Bewertungsgutachten mit Lagebeschrieb, Objektbeschrieb, methodischen Berechnungen, Fotos und Anhängen. Im Unterschied zur hedonischen Immobilienbewertung, kann der ermittelte Verkehrswert bei einer Expertenbewertung rechnerisch nachvollzogen werden.

Beratungsaufträge, im Zusammenhang mit Immobilienwerten

Plausibilisierung von Drittgutachen / Beratung rund um das Thema Immobilienwert: nach Aufwand, CHF 190.-/h

Immobilien Kaufberatung für Private (Analyse Kaufpreis, Lage, Liegenschaft, Perspektive, Bautechnik, Zustand etc.): nach Aufwand, CHF 190.-/h